海南地产经济30年的反思

　　“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，这是九十年代海南房地产市场炽热时期，淘金者的口头禅。在当时，房价4年时间上涨超过4倍，只要凭图纸就能倒卖十几次，遍地的房地产公司，遍地的楼盘，当时的房地产泡沫就像是醉人的香槟泡泡，所有人都追着赶着，玩着一个叫“击鼓传花”的游戏，没有人认为自己会是最后的那一个。

　　然而在1993年，时任国务院总理的朱镕基坚决的击碎了泡沫，这场房地产泡沫曲终人散，留下一地的荒凉，“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的“三大景观”。

　　风起海南 

　　我们常说，站在风口，猪也能飞上天，而当时的海南就迎来了这样的契机。

　　海南曾经属于广东省，人均GDP远低于全国平均水平，财政收入更是在广东省垫底，农村人口多，贫困人口更多。

　　到了1988年，海南迎来了重大转机，为了促进经济增长以及扩大改革开放，凭借其地理位置，中央找到了“海南”这块实验田，从此，海南岛从广东省脱离，成为了中国最大的经济特区，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。

　　为了更好的促进海南省的经济发展，早出成绩、大出成绩，政府发布了很多的优惠政策，官员们也将房地产作为发展的重点。尤其是在1992年，邓小平爷爷发表了“南方讲话”，随后提出加快住房改革步伐，海南省特区效应全面释放，海南岛房地产市场开始大爆发。

　　狂热的财富神话 

　　在海南建省之后，很多有志青年从四面八方来到这个四季常春的海岛，这里成为他们淘金的圣地，像潘石屹和冯仑这样的大佬，当时也在这波人流中。

　　当时海南省房价的狂热飙升令人震惊，我们可以从以下几组数字中有所感受：

　　海南商品房从1988年的1350元/㎡，到1991年的1400元/㎡，1992年猛涨至5000元/㎡，1993年达到7500元/㎡，两年狂飙4倍，全球罕见，按当时的购买力进行换算到现在，相当于5万/㎡，当时的泡沫有多大一目了然，然而却阻止不了人性的贪欲。

　　相伴随的是海南的地价的飙升，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元／亩飙升至600多万元／亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚经济增长率也达到73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

　　大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家的概念！

　　在巨大的利益诱惑面前，不管是企业还是个人都想分得一杯羹，只要有钱都朝海南跑。炒房的大部分的钱都来自国有银行，精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被转卖了好几道手，这些房子又被高价抵押给银行，除了银行，国企和民企都参与了这场“击鼓传花”的游戏，数百亿的资金涌入房地产。

　　投机性需求一度占到了市场的70%以上，发展到后来，大家胆子更大起来，甚至有一个写字楼项目，倒手了16次，第17个接盘侠才发现，这个写字楼原来还只是个大坑……

　　每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。只是，不是每个人都有好运气。 

　　 一地鸡毛 

　　在巨大的暴利面前，房地产吞噬了巨量资金，根本没人愿意也没钱去搞实业，能贷到款的企业的资金也都流入房地产，眼瞅着房地产就要摧毁还处于萌芽期的制造业。

　　面对着唾手可得的暴利，各利益集团以及地方政府都很舒服，要想刺破这炫目的泡沫，需要极大的勇气以及担当，阻力十分巨大，然而时任国务院副总理的朱镕基，坚持要去做。

　　1993年6月23日，朱镕基总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院***国16条，控制信贷、提高利率、回收违章拆借等措施，招招致命。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪，200多亿资金一夜之间从海南撤离。

　　由杠杆资金撑起来的楼市泡沫，来得快去得也快。当时有接近1.3万家房地产公司破产，数千家公司携款潜逃。最后，留下的是600多栋烂尾楼，18000多公顷的闲置土地，以及占全国10%的库存量……天涯、海角、烂尾楼成了海南“新三景”。

　　当时更严重的情况是银行也发生了金融性风险，当地的农信社坏账爆发，几乎陷入连锁倒闭的困境。不得已，海南发展银行受命兼并了这些银行，本来海南发展银行自身也受坏账冲击，这下子更是加重了负担，最后央行不得不宣告将其关闭。时至今日，这仍然是新中国唯一一家倒闭的银行。

　　从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。资金终于从房地产中回流到实体经济，中国经济成功实现“软着陆”。

　　反思 

　　就像之前所说的，往事并不如烟，时代变迁人性不变，不同的国家、不同的阶层、不同的时代，在所有的不同之中，人性往往是共通的，而所有房地产危机的爆发，背后都是人性的贪婪与恐慌。

　　每一次房地产泡沫的产生，都不是哪一方的谋划，而是集体的狂欢。市场里没有多少聪明人。狂热中，每个人对自己的掌控能力也更为自信，但其实大多是傻子在博傻。泡沫往往都是在泡沫破裂之后才知道。

　　而我们要做的就是在一次次的危机中进行反思，但是人性往往很难去克服，而规则确容易去遵守，因此，政府如何制定切实有效的规则以及措施抑制房地产大泡沫，就显得尤其重要。

                                                                                来源：格上财富